Ley de Obras Territoriales impone sanciones mayores a $3,6 millones

Por Alessia Genoves

La Asamblea Legislativa aprueba la Ley de la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción (DOT), con 57 votos a favor. El evento legislativo tuvo lugar durante la Sesión Plenaria Ordinaria No. 25, que dio trámite al Dictamen Favorable No. 10 de la Comisión de Infraestructura y Desarrollo Territorial. La nueva institución autónoma formará parte del Ministerio de Gobernación y Desarrollo Territorial (art. 1), competente en la autorización de permisos de construcción a lotificaciones, obras y proyectos urbanísticos y uso de suelo (art. 2).

La DOT recibirá un aporte inicial de $2 millones de dólares del Centro Nacional de Registro (CNR), el pago de tasas de interés por servicios, transferencias de bienes e inmuebles, donaciones públicas o privadas, entre otras (art. 5). La institución que velará por el registro de bienes e inmuebles, a través de trámites y servicios, con tasas desde los $25 por cada fase, a los $565 por los servicios exprés por cada fase (art. 47). También establece un régimen de sanciones con multas para infracciones leves, graves y muy graves, desde los 50 ($18,250), los mil ($365,000) y los 10 mil salarios mínimos mensuales ($3,650,000) respectivamente (art 70 – 72).

La DOT

La institución rectora de los registros inmobiliarios estará formado por el Consejo Directivo, conformado por su director ejecutivo, los titulares del Centro Nacional de Registros, de la Secretaría de Comercio e Inversiones, del Ministerio de Vivienda, del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, del Ministerio de Cultura, el Ministerio de Obras Públicas y de Transporte, del Ministerio de Salud, de la Dirección General de Hidrocarburos y Minas, del Cuerpo de Bomberos, de la Administración Nacional de Acueductos y Alcantarillados, de la Autoridad Salvadoreña del Agua, de la Dirección Nacional de Obras Municipales y sus respectivos delegados y suplentes (art. 12), por una duración de cinco años; y cuya dimisión se dará por decisión del consejo por condenas penales, conflictos de interés o influencias indebidas (art. 16).

El Consejo es responsable de aprobar las políticas institucionales, los planes operativos y financieros anuales, así como la asignación presupuestaria. También tiene la función de nombrar auditores internos y externos, además de proponer reglamentos y gestionar proyectos estratégicos de inversión (Art. 17). También puede delegar atribuciones al director ejecutivo o miembros (art. 18). Sus facultades incluyen la autorización de contratos, la aprobación del organigrama institucional, el nombramiento de personal, y la creación o eliminación de unidades y oficinas (Art. 18).

Además., tiene la potestad de norma, y las instituciones adscritas “no podrán emitir nuevas regulaciones o reformas a las existentes que modifiquen la emisión de trámites” de construcción. Y “prohíbe a las ordenanzas municipales o cualquier otra normativa” nuevos trámites, procedimientos formalidades, o cobros de aranceles, tasas adicionales a los establecidos en la ley (art. 32). Y la ley no podrá aplicarse sobre los proyectos del Centro Histórico de San Salvador, aquellos de la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Municipal del Área de San salvador, parcelaciones del Estado, lotes agrícolaras del Mag, o aquellos regulados por la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelacionesde Uso Habitacional y Ley Especial de Regulaciones de Lotificaciones y Parcelaciones de Uso Habitacional; proyectos de construcción del Estado y vías públicas; y para la construcción de torres de telecomunicaciones, puertos y aeropuertos (art. 33).

Servicios

La DOT establece tres fases normativas para asegurar que las obras actividades y proyectos urbanísticos cumplan con la normativa: Fase de Factibilidad (FF), Fase de Otorgamiento de Permisos (FOP) y Fase de Verificación de Cumplimiento (FVC). La primera analiza la compatibilidad del proyecto con las regulaciones vigentes, y determina la factibilidad del servicio, manejo de aguas lluvias, accesibilidad vial, aspectos ambientales, culturales y sociales (art. 37), así como la factibilidad del agua potable, alcantarillado sanitario, valoración del patrimonio arqueológico, entre otros (art. 38).

La FOP asegura que la información del proyecto sea adecuada, la DOT puede contratar expertos si se considera necesario por la complejidad del proyecto, y los costos asociados serán cubiertos por el solicitante (art. 39). Entre los trámites autorizados se incluyen la revisión vial, la aprobación de planos para obras mayores, y la obtención de permisos de construcción y parcelación (Artículo 40). Mientras que en la FVC, la DOT emite resoluciones tras la verificación del cumplimiento de las condiciones aprobadas en las fases anteriores; desde la presentación del inicio de la obra, la supervisión del sistema de aguas negras, infraestructura del almacenamiento del petróleo y certificaciones contra incendios (art. 42).

Los usuarios podrán solicitar los servicios que emite la DOT, para el registro de sus propiedades e inmuebles (art. 43), con actores privados, que serán proporcionados por instituciones públicas, municipalidades, o actores privados certificados. Para ello, se establecen aranceles, como el de $25 dólares por la inscripción en el registro de profesionales (gratis por primera vez); el de $350 por el informe territorial. Mientras que la renovación del registro, que incluye la emisión del carnet y sello en formato electrónico, se establece en $5.

Para aquellos aranceles que requieran certificaciones, la certificación electrónica de la inscripción en el Registro tiene un costo de $5, mientras que la certificación con firma autógrafa en papel es de $25; y las inspecciones adicionales por trámites individuales estarán sujetas a un costo de $150. Entre tasas para trámites de urbanización y construcción, para proyectos habitacionales de hasta 500 m², el costo es de $15.00 por m², mientras que para proyectos entre 501 y 50,000 m² se establece un costo de $0.12 por m². Para proyectos no habitacionales, los costos son ligeramente superiores, con tarifas que van desde $100 hasta $200 dependiendo del tamaño del proyecto y fases que implique.

Sanciones

El Capítulo VII de la ley establece un marco de infracciones y sanciones relacionadas con la construcción y urbanización, diferenciando entre infracciones leves, graves y muy graves (art. 64). El director ejecutivo y el subdirector ejecutivo de la Comisión son los responsables de imponer sanciones, pero su ejercicio no podrá ser conjunto.

Las infracciones leves incluyen la falta de notificación del inicio de obras, la ausencia de una bitácora de obra y el incumplimiento de las disposiciones técnicas de la DOT, en relación con el registro de intervenciones (art. 66). Las infracciones graves abarcan el incumplimiento de condiciones técnicas establecidas por la DOT, la destrucción de bienes públicos y el obstaculizar el acceso de inspectores (art. 67).

Además, las infracciones muy graves se refieren a la construcción sin la autorización correspondiente o con permisos vencidos, así como la ejecución de obras por personas no registradas como profesionales en el sector (art. 68). La normativa impone sanciones económicas basadas en la gravedad de la infracción, estableciendo multas que varían significativamente: hasta 50 salarios mínimos para infracciones leves, hasta 1,000 para graves, y hasta 10,000 para muy graves (art. 70 – 72).

Los criterios para determinar las sanciones se centran en aspectos como el tamaño de la empresa, las condiciones socioeconómicas del infractor, y el impacto de las infracciones en la vida, salud y patrimonio de las personas, así como el daño a los espacios públicos y la intencionalidad del infractor (art. 73). Se consideran agravantes las infracciones cometidas por empresas dedicadas a la parcelación y construcción que contraten personal no inscrito en el registro correspondiente.

Además, la DOT puede imponer sanciones accesorias como la demolición de edificaciones sin permisos, y la suspensión del registro de los profesionales responsables hasta por tres años (art. 79). Las multas impuestas se destinarán al Fondo General del Estado, lo que refuerza el compromiso de la ley con la regulación y supervisión de la actividad constructiva (art. 77).

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Alessia Genoves

Periodista e investigadora y especializada en marketing y redes sociales

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